Tengo el gusto de presentarles, en representación de todos los miembros del Consejo de Administración, el Informe Anual de Prima Inmobiliaria correspondiente al ejercicio 1999 en el que recogen una descripción de lo más representativo de nuestra actividad y su evolución a lo largo del presente ejercicio.

Año 1999: Objetivos cumplidos

Podemos estar satisfechos de los resultados obtenidos durante la reciente historia de la sociedad: el año 1999 supuso la culminación de un ambicioso plan empresarial que comenzó hace tres años gracias al apoyo de Uds., nuestros accionistas. En 1997, en el inicio de esta nueva etapa, tuvo lugar nuestra primera ampliación de capital, y en 1998, la segunda. En sólo ocho meses duplicamos el capital de la sociedad dos veces con la intención de acometer un fuerte programa de inversiones que permitiera llegar a los 100.000 millones de cifra total de activo. En 1997 afirmamos que estábamos en disposición de invertir 60.000 millones: Y esto es lo que, en tan corto espacio de tiempo, hemos conseguido.

Nuestra historia reciente sólo tiene tres años protagonizados por dos logros importantes e inseparables: en primer lugar, la excepcional acogida entre los inversores nacionales e internacionales a nuestro proyecto, que hizo que nuestras dos ampliaciones de capital, a pesar de tener lugar en sólo ocho meses, fueran totalmente suscritas y desembolsadas durante el período de suscripción preferente; y gracias a ello, las destacables inversiones realizadas tanto por su cuantía como por su calidad, que han hecho de nuestro patrimonio inmobiliario uno de los más importantes del país.

A pesar de que el mercado no ofrecía, sobre todo en los últimos meses, las mismas oportunidades que al comienzo de nuestra etapa de expansión, podemos afirmar que en 1999, con 33.000 millones de pesetas invertidos en la adquisición de magníficos inmuebles (como por ejemplo Capitán Haya, 41, Príncipe de Vergara, 187, ambos en Madrid) nos convertimos en la empresa inmobiliaria que más invirtió en patrimonio en rentabilidad, y en mejores condiciones: actualmente, el rendimiento medio obtenido por el arrendamiento de nuestros inmuebles alcanza el 8,13% neto.

En cuanto a nuestros resultados, el beneficio neto obtenido durante 1999, ascendió a 4.010 millones de pesetas, lo cual supone un incremento del 140% respecto al beneficio obtenido en el año anterior. Asimismo, los ingresos por rentas casi duplicaron los de 1998, alcanzando los 5.000 millones de pesetas. Este crecimiento se debe no sólo a la incorporación de nuevos activos inmobiliarios, sino también a la inclusión completa en nuestras cuentas de las rentas anuales de los inmuebles adquiridos a lo largo de 1998.

Política de inversiones, y financiación

Nuestra estrategia de inversión patrimonial ha sido la que en su día anunciamos, concentrando las inversiones en productos inmobiliarios en rentabilidad, en los sectores de oficinas, industrial y comercial. El elevado nivel de ocupación de los inmuebles, próximo al 100% y la calidad de los inquilinos aseguran la óptima rentabilidad de la inversión. Por lo que respecta a la distribución geográfica de nuestro patrimonio, ésta denota una clara tendencia al negocio nacional con el 87% del total invertido, especialmente concentrado en Madrid y Barcelona, con un 59,2% y un 24,7% respectivamente.

La adquisición de nuestros inmuebles se ha realizado siguiendo unas pautas muy claramente establecidas. De cada proyecto de inversión, un tercio se financia con recursos propios y dos tercios del mismo, con recursos ajenos. El plazo medio de la deuda financiera se sitúa en los 12 años, y a un coste medio aproximado del 5,4%. En este entorno actual tendente a la subida de tipos de interés, nuestra estructura financiera y las favorables condiciones de nuestro endeudamiento proporcionan un valor implícito añadido a nuestro negocio.

1999: Consolidación de la internacionalización de PRIMA

PRIMA durante1999, ha apostado por las posibilidades que brinda la incipiente globalización de los mercados en un sector como el inmobiliario, que hasta ahora era fundamentalmente local y pensando que la diversificación geográfica ayudaría a suavizar la ciclicidad del sector. Lo que a finales de 1998 comenzó con el intercambio accionarial del 5% de la compañía inmobiliaria alemana RSE y PRIMA, se ha convertido a finales de este año en una asociación a tres bandas, fortalecida por cruces accionariales entre la inmobiliaria alemana RSE, la suiza Maag Holding y PRIMA. Esta asociación empresarial es la primera que existe a nivel paneuropeo en el sector, y persigue la consecución de proyectos puntuales, de bajo riesgo, de adquisición de inmuebles o carteras de inmuebles en rentabilidad situados dentro del territorio europeo, en los que siempre exista un socio conocedor del mercado local. PRIMA tiene en la actualidad tres inmuebles al 50% con RSE: Paseo de Gracia, 56 en Barcelona, el edificio OMNI en Lisboa, Portugal, y el Edificio Descartes en Luxemburgo, los tres son edificios de oficinas y representan una inversión para PRIMA de casi 4.000 millones de pesetas.

Ha habido, sin embargo, dos operaciones especialmente significativas en el área internacional: en primer lugar, y a título individual, la adquisición por 15 millones de dólares, de una opción de compra sobre el edificio de oficinas Barclays Financial Center, en Miami. Este edificio, actualmente en construcción, tiene una superficie alquilable de 48.000 m2 y se encuentra en la mejor zona de negocios de Miami, Brickell Avenue. El importe total de la operación se situará en los 130 millones de dólares y la rentabilidad del edificio alcanzará el 8%, estando actualmente prealquilado el 40% del mismo, en su mayoría a Barclays Bank.

En segundo lugar, se formalizó la adquisición de una cartera de 85 inmuebles en Suiza al banco UBS en una operación de lease back, y por un importe de 871 millones de Francos Suizos. Los inmuebles, en su mayor parte oficinas, se encuentran situados en el estratégico triángulo, Zurich-Berna-Basilea. La inversión se ha realizado a través de la compañía MPC (Maag Property Company), de la que PRIMA inicialmente ostenta el 40%, RSE, el 40%, y Maag el 20%. Es ésta una operación muy importante dentro del mercado inmobiliario europeo, y constituye una firme apuesta por un mercado con un gran potencial de desarrollo y que está comenzando adquirir un dinamismo que hasta la fecha, no existía.

1999: Una buena trayectoria bursátil

Estamos satisfechos con el comportamiento bursátil de nuestro valor en este ejercicio, teniendo en cuenta la dureza con la que el mercado ha tratado al sector inmobiliario en España. Hemos cerrado el ejercicio con una revalorización bursátil del 11,4 %, destacando que dentro del conjunto de las empresas inmobiliarias cotizadas, somos la única con una rentabilidad positiva en este ejercicio 1999.

Creemos firmemente, sin embargo, que la penalización por parte del mercado ha sido excesiva, aunque aparentemente ese castigo ha recaído en empresas inmobiliarias con un fuerte componente de promoción de viviendas. PRIMA no hace promoción residencial y ello nos ha ayudado a obtener una buena trayectoria bursátil puesto que nuestro negocio es fundamentalmente patrimonialista, y pensamos que el mercado así lo ha reconocido en sus valoraciones. No es esto óbice para que sigamos pensando que el ciclo inmobiliario todavía puede presentar crecimientos sostenidos y sostenibles en los distintos subsectores para los próximos años, y que la penalización existente en la cotización de las compañías, es injustificada.

2000:El futuro del sector, el futuro de la compañía.

Los principales datos de nuestra economía en 1999 han resultado bastante satisfactorios a pesar de la inflación y de los tipos de interés. El crecimiento del PIB se situó en el 3,7% y la inflación, entorno al 2,9%. El empleo sigue creciendo, y el porcentaje de población activa empleada alcanza el 85%. Si bien es cierto que puede haber una cierta ralentización en la evolución de las tasas de crecimiento, la actividad económica seguirá creciendo a mayor ritmo que los otros paises del entorno "euro" según los últimos datos proporcionados por el Ministerio de Economía y Hacienda.

Por lo que respecta a nuestro sector, la demanda de oficinas y seguirá siendo alta, así como de centros logísticos y de superficie comercial. En este año, los precios en Madrid subieron un 20% y en Barcelona un 30% según CB Richard Ellis para alcanzar en Madrid las 4.000 Pesetas/m2. Las perspectivas sectoriales siguen siendo buenas, la demanda para oficinas seguirá manteniéndose de acuerdo con la evolución del crecimiento económico del país, así como la necesidad por parte de las grandes corporaciones, de centros logístico-industriales, impulsado además por el desarrollo del comercio electrónico.

Las perspectivas de PRIMA en el futuro son buenas. Nuestros beneficios son recurrentes en el caso de los ingresos por rentas, pero también queremos realizar plusvalías mediante una mínima rotación de activos no estratégicos que permita materializar la revalorización de determinados inmuebles y siempre y cuando se presente la oportunidad precisa. En este aparente "oportunismo" radica el verdadero conocimiento del mercado.

Por lo que respecta a nuestra cotización, no podemos asegurar que la estabilidad económica haga recuperar la confianza de los Mercados de Valores en el corto plazo, pero sí que creemos, y esperamos que la inversión en compañías fácilmente valorables como la nuestra, ayude a contribuir a la idea de solidez que queremos transmitirles. PRIMA tiene unos activos fácilmente identificables y tangibles, nuestros resultados son recurrentes y constantes, y creemos que la gestión y la idea del negocio desarrollada hasta ahora es lo que permite creer en el futuro. Gracias a la confianza que en su día depositaron en nosotros, hemos podido cumplir lo que en su día anunciamos y haremos lo posible para hacer que PRIMA siga siendo una empresa dinámica y puntera en su sector.

Reciban un cordial y atento saludo.

John Gómez Hall
Presidente y Consejero Delegado

Madrid, Marzo 1999